復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，寫(xiě)字樓恢復(fù)常規(guī)辦公狀態(tài)，但疫情仍然讓商辦市場(chǎng)備受考驗(yàn)，租戶的需求期待正在發(fā)生變化。線上辦公的廣泛推行等不確定性讓寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)者壓力增加，房企需要有新的商業(yè)模式去迎合未來(lái)消費(fèi)者的需求。面對(duì)消費(fèi)升級(jí)的新需求，甲級(jí)寫(xiě)字樓將面臨挑戰(zhàn)，需要業(yè)主能提供核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間辦公方式組合解決方案，“未來(lái)辦公”模式、健康物業(yè)、綠色建筑將成新風(fēng)尚，混合社區(qū)或?qū)⑴d起，辦公和居住混合的戶型等有望改寫(xiě)傳統(tǒng)篇章。
商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇悄然而至
疫情突發(fā)令商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨極大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩，人工、資金等要素流動(dòng)性亦暫時(shí)下降。然而，市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇卻悄然醞釀。
仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)2~3個(gè)月將從甲級(jí)寫(xiě)字樓搬到乙級(jí)寫(xiě)字樓的企業(yè)主要分布在金融、商務(wù)服務(wù)、科技等行業(yè)。下調(diào)租金的寫(xiě)字樓主要租戶分布行業(yè)也集中在金融、商務(wù)服務(wù)業(yè)、科技、教育、零售餐飲等。
寫(xiě)字樓因擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較低的運(yùn)營(yíng)難度，近年成為越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的首選。不少機(jī)構(gòu)大的投資策略沒(méi)有變化，但在小的投資價(jià)值判斷上有調(diào)整。有投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，今年會(huì)出現(xiàn)投資窗口期，可以把握特殊時(shí)機(jī)的投資機(jī)會(huì)。
第一太平戴維斯投資部對(duì)百個(gè)海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管市場(chǎng)暫時(shí)放緩，但64%的受訪者對(duì)疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持樂(lè)觀態(tài)度，且對(duì)廣州等城市尤為看好。約31%的受訪者持觀望態(tài)度，這在外資投資機(jī)構(gòu)中尤為明顯，大部分國(guó)資背景的投資機(jī)構(gòu)則表示將維持高度關(guān)注。有74%的受訪者視廣州、深圳為物業(yè)投資首選地。廣州市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較高，在各地區(qū)政府政策支持下，區(qū)域市場(chǎng)或?qū)⒃谝咔楹蟪霈F(xiàn)反彈。
記者走訪廣州招租寫(xiě)字樓時(shí)了解到，疫情導(dǎo)致實(shí)地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修施工等受限，市場(chǎng)信心亦受影響，不少業(yè)主租賃策略更謹(jǐn)慎。但仍有部分行業(yè)將會(huì)在疫情后受益于加速釋放的新增需求，或?qū)⒋龠M(jìn)行業(yè)的新一輪發(fā)展機(jī)遇，也會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)于甲級(jí)辦公樓的升級(jí)或擴(kuò)張需求，如保險(xiǎn)、線上娛樂(lè)、傳媒、教育、醫(yī)療健康等行業(yè)。
對(duì)綠色建筑需求更強(qiáng)
具可持續(xù)性和健康特性的綠色建筑將會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)期的需求，尤其是在室內(nèi)空氣質(zhì)量、通風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)和其他室內(nèi)環(huán)境相關(guān)方面更具優(yōu)勢(shì)，可以改善員工舒適度的建筑更受關(guān)注，這可能會(huì)加速LEED和WELL認(rèn)證的發(fā)展。截至2020年，亞太區(qū)共有700座經(jīng)過(guò)WELL認(rèn)證或注冊(cè)的商業(yè)建筑，其中超過(guò)四成在中國(guó)內(nèi)地。疫情將促使企業(yè)重新評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)性規(guī)劃(BCP)，特別是需要將重點(diǎn)業(yè)務(wù)和重要員工分散在各地的企業(yè)。部分企業(yè)可能會(huì)考慮在未來(lái)突發(fā)狀況時(shí)，在不同時(shí)間和地點(diǎn)安排員工輪班工作。物業(yè)管理將更加重要，管理公司加強(qiáng)現(xiàn)有的衛(wèi)生政策確保租戶及其員工的安全，特別是設(shè)有咖啡館、零售和靈活辦公室等共享設(shè)施的物業(yè)。寫(xiě)字樓業(yè)主也可以參考零售業(yè)主的做法，通過(guò)租戶服務(wù)平臺(tái)APP和社交媒體提供醫(yī)療資訊和交流，讓租戶了解最新情況。
疫情或?qū)⒓铀賻?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和研發(fā)。疫情期間，許多樓宇都采用前沿管理手段和設(shè)備，如熱成像儀、數(shù)字樓宇防控系統(tǒng)等；虛擬看房也有利于解決招租問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，引入數(shù)字化平臺(tái)及利用區(qū)塊鏈等科技探討線上交易的可能性，是推動(dòng)房地產(chǎn)升級(jí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段的關(guān)鍵。
探索 “未來(lái)辦公”模式
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰(微博 博客)分析，面對(duì)疫情對(duì)需求的改變，市場(chǎng)格局也將發(fā)生趨勢(shì)性變化。雖然“在家辦公”“遠(yuǎn)程辦公”是在特定環(huán)境下新的嘗試，但疫情過(guò)后有望得到更廣泛的應(yīng)用與升級(jí)，企業(yè)將更多探索 “未來(lái)辦公”模式，最終融入到人文健康維度。
世邦魏理仕分析認(rèn)為，疫情后寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)升級(jí)，租戶和辦公樓業(yè)主將思考選擇更安全健康的辦公物業(yè)，以及如何優(yōu)化和提升樓宇的硬件設(shè)施及物業(yè)管理水平。未來(lái)樓宇健康及危機(jī)管理將成為業(yè)主在設(shè)計(jì)、改造和管理樓宇項(xiàng)目時(shí)著重考量的要素。
彈性辦公和共享辦公空間比例需增加
李文杰表示，不少市場(chǎng)短期措施和影響可能很快會(huì)過(guò)去，但市場(chǎng)一些結(jié)構(gòu)性變化會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)、招租策略等產(chǎn)生影響。
因疫情的影響，即使是大型企業(yè)控制基礎(chǔ)成本的需求也在提升，需要增加彈性辦公空間和共享辦公空間的比例，削減預(yù)算辦公面積，增加共享辦公空間比例，將成為主流做法，如何使租賃成本下降而辦公空間又能滿足員工辦公的需求，不少受訪企業(yè)表示，希望能尋找有大量靈活辦公空間的寫(xiě)字樓，可以將部分部門(mén)，例如后勤、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售前線部門(mén)放在靈活辦公空間，從而削減傳統(tǒng)辦公空間的面積。這種核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間的辦公方式就被稱(chēng)為Core&Flex辦公方式，對(duì)于企業(yè)而言更希望發(fā)展商能提供租賃綜合解決方案，既能交付傳統(tǒng)的辦公室，也能有靈活辦公工位滿足短期需求，甚至還有定制裝修，綜合解決方案將是未來(lái)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
